Típus:
Ártól:
Település:
Árig:
Állapot:
Azonosító:
Rendezés: Véletlenszerü (random)
 
Rendezés: Legújabb
 
Rendezés: Legolcsóbb
 
Rendezés: Legnagyobb alapterület
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház
Zalaegerszeg, Belváros pereme, sorház - Eladó sorházi lakás. Zalaegerszegen. www.dashaus.hu
45.999.999 Ft.
Tágas, nagy méretű, kényelmes, többfunkciós ingatlant keres, ahol nem kell szűkölködni? www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház
Zalaegerszeg, Pózva, családi ház - Zalaegerszeg Külvárosában családi ház eladó. www.dashaus.hu
44.999.999 Ft.
Nem szeretnél szűkölködni egy kis házikóban? Akkor íme itt a családi házad! Eladó családi ház Zalaegerszegen, Zala megyében, kettő garázzsal, melléképületekkel, aknás garázzsal. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Belváros, lakás
Zalaegerszeg, Belváros, lakás - Eladó lakás Zalaegerszegen belvárosban. www.dashaus.hu
24.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg belvárosában, NAPPALI+2 HÁLÓSZOBÁS, TÁGAS, EGYEDI FŰTÉSES, JÓ beosztású, világos, napfényes, ERKÉLYES, felújítandó társasházi lakás eladó SZIGETELT HÁZBAN. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Bazita, telek
Zalaegerszeg, Bazita, telek - Zalaegerszeg Bazitán belterületi telek eladó. www.dashaus.hu
3.999.999 Ft.
Zala megyében, Zalaegerszeg Bazitán belterületi, 2369 m2, jó tájolású, enyhén lejtős telek eladó nyugodt környéken, zöldövezetben. www.dashaus.hu
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház
Zalaegerszeg, Landorhegy, ikerház - Eladó Ikerház Zalaegerszeg Landorhegyen - www.dashaus.hu
11.999.999 Ft.
Panellakás helyett kertes Ingatlan? Zalaegerszeg Landorhegy téglaépítésű, Zártkerti Ikerház, gazdasági épület, egyik fele eladó Zala megye. www.dashaus.hu

Az ingatlanközvetítő által létrehozandó szerződés.

2010.11.15 22:38
Az ingatlanközvetítő által létrehozandó szerződés.A közvetítői tevékenység során általában két szerződés jön létre, egyfelől a piaci jellegű megbízási szerződés, amelyben-a többnyire vásárolni vagy eladni(esetleg bérelni vagy bérbeadni)szándékozó fél, a megbízó megbízza a közvetítőt a potenciális...

Az ingatlanközvetítő által létrehozandó szerződés.

 A közvetítői tevékenység során általában két szerződés jön létre, egyfelől a piaci jellegű megbízási szerződés, amelyben

- a többnyire vásárolni vagy eladni (esetleg bérelni vagy bérbeadni) szándékozó fél, a megbízó megbízza a közvetítőt a potenciális szerződő fél, a harmadik személy felkutatásával, a felek szerződési akaratának közvetítésével és a szerződés előkészítésével.

A megbízás alapján létrehozandó szerződés tárgya határozza meg tehát a közvetítői tevékenység jellegét.

Ezt a kérdést a Vhr. kissé szűkebben fogalmazza meg, amikor meghatározza, hogy az ingatlanközvetítő

- ingatlanok (házingatlanok és telkek) adásvételét és cseréjét, továbbá

- bérlakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek cseréjét

közvetítheti.

Meghatározza a jogszabály a házingatlan és a telek fogalmát is. Eszerint

házingatlan: a rendeltetésére és használati módjára tekintet nélkül minden épület és a hozzátartozó földrészlet, továbbá az ingatlannyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyzett épület és lakás, valamint a nem lakás céljára szolgáló helyiség; mig

telek: a lakó- és üdülőtelek, valamint ilyennek nem minősülő egyéb építési telek.

A létrehozandó szerződés tehát adásvételi, csere, vagy bérleti szerződés lehet. Ez utóbbival kapcsolatban a Vhr. csupán a bérlakások cseréjét említi, ami azonban nem jelentheti azt, hogy a bérbeadó és a bérlő között ne közvetíthetne, amint ez a nem túl nagy számú magánbérbeadásnál a gyakorlatban történik is.

Az ingatlanadásvételi (csere-, bérleti) szerződés tárgya bármilyen rendeltetésű ingatlan lehet, tehát nem csupán lakóépület, hanem ipari, kereskedelmi, kulturális stb. célú házingatlan közvetítése sem.

A beépítetlen földrészlet esetében azonban a Vhr. csupán az építési telek közvetítését teszi lehetővé, ez azonban csupán annyit jelent, hogy a R. és Vhr. hatálya nem terjed ki a termőföldek forgalmának közvetítésére. Mivel pedig a termőföldek forgalmának közvetítéséről külön jogszabályi előírás nem rendelkezik, ezért ezen ingatlanok forgalmának közvetítése (tulajdonátruházás, haszonbérlet közvetítése) szabadon végezhető üzleti tevékenység, amely az egyes gazdálkodó szerveti formákra vonatkozó szervezeti-működési szabályok szerint végezhető.

Nincsen tudomásunk ezen tevékenység jelenlegi helyzetéről, de a tulajdonosok számának robbanásszerű megnövekedése (a kárpótlás és a szövetkezeti tulajdon privatizálása nyomán) nyilván felveti az ilyen irányú keresletet is.

A közvetítő ügynök által létrehozandó szerződésre vonatkozó törvényi rendelkezéseket a Polgári Törvénykönyv, az ingatlannyilvántartási jogszabályok, a lakások, illetve helyiségek bérletéről és béréről szóló törvény stb. állapítják meg.

Mi most a továbbiakban csupán az ingatlanközvetítési megbízás szabályaival kívánunk foglalkozni.

Az ingatlanközvetítés megbízás tartalma,

a közvetítő kötelezettségei

A közvetítői megbízás a megbízó részéről nem öncél, hanem a kívánt adásvételi (csere, bérleti) szerződés létrejöttét mint gazdasági eredményt célozza.

A megbízási szerződés tartalmát az ingatlanközvetítő kötelezettségei oldaláról a Vhr. a következőképpen állapítja meg.

"Ingatlanközvetítés:

az ingatlanok adásvételének, cseréjének, továbbá a bérlakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek cseréjének

közvetítése, ideértve az arra alkalmasak felkutatását, az ügyletek előkészítését és lebonyolítását, valamint a forgalmi értékbecslést.”

A szorosan vett közvetítői tevékenység tehát

- a szerződéskötésre szolgáló alkalom felkutatása és közlése, (vételi megbízás esetén az eladandó ingatlan, eladási megbízás esetében pedig a potenciális vevő felkutatása a feladat, másrészt a közvetítő nem csupán felkutatja az alkalmat, hanem azt közli is a megbízójával);

- az ügylet előkészítése, azaz a leendő szerződő felek között a szerződésre irányadó akaratok közvetítése, egyeztetése, a szerződéskötéshez vezető út egyengetése.

A közvetítő mégsem vállal jogi kötelezettséget a megbízó által megjelölt tulajdonságú ingatlan felkutatására és a kívánt szerződés létrehozására, hiszen a megbízás elfogadásakor nem tudhatja biztosan, hogy található-e a piacon a keresett jellemzőjű, eladandó ingatlan és annak tulajdonosa éppen a megbízó szerinti feltételekkel lesz hajlandó ingatlana eladására. Márpedig, ha a közvetítő a megbízásban erre kötelezettséget vállalna, akkor a kívánt adásvétel elmaradása (pl. alkalom hiányában) a közvetítő szerződésszegését jelentené. Ráadásul, ha a megbízónak esetleg kára származik a vétel elmaradásából (pl. az ilyen ingatlanban tervezett tevékenységét megkezdeni nem tudja), az ilyen kár a közvetítőt terhelné. Ez azonban nyilvánvalóan képtelenség, hiszen a piaci viszonyok nem tervezhetőek (még széles körű keresleti-kínálati nyilvántartás mellett sem), azok alakulását a közvetítő nem irányíthatja, ezért nem is tehető felelőssé a szerződési alkalom elmaradásáért.

A közvetítő tehát jogi kötelezettséget csak arra vállal, hogy a kívánt szerződési alkalom felkutatása és a szerződés megkötésre való előkészítése érdekében kifejti az elvárható gondos és szakszerű tevékenységet. Azért, hogy a közvetítő ennek érdekében a lehetséges erőfeszítéseket meg is tegye, a megbízó a közvetítői díj feltételeinek meghatározásával ösztönzi őt erre. Az ilyen piaci megbízásnál a díj ezért akkor jár, ha a közvetítő tevékenységének köszönhetően a kívánt szerződés hibátlanul létre is jön. Egyfelől tehát a megbízó kívánságának - jogi szakszóval utasításának - megfelelő tartalmú szerződés létrejötte szükséges, másfelől fontos, hogy a szerződésben foglaltak bírói úton kikényszeríthetőek legyenek. Ezáltal a megbízó és a közvetítő között érdekközösség alakul ki, a közvetítő a díja erejéig vállalja a szerződés létrejöttének, illetve elmaradásának kockázatát, vagyis ha a szerződés nem jön létre, úgy a díj sem jár a részére. Jogi kötelezettségének mértéke és a díjazásának feltételei tehát nem esnek egybe.

Kérdés azonban, hogy a közvetítőnek a díjazással kapcsolatos kockázatvállalása meddig terjedhet, hiszen nem tartja kezében a szerződéshez vezető folyamat összes szálát.

Nem terjed ki kötelezettsége a kiválasztott szerződő fél - az ún. harmadik személy - magatartásáért való helytállásra, mert ez már a bizományos kötelezettsége, aki a szerződés megkötésére saját nevében jogosult megbízott. Tehát a közvetítő nem felel a megbízójával szemben azért, hogy a harmadik személy az adásvételből (cseréből vagy a bérletből) folyó kötelezettségeit teljesítse. Ahhoz, hogy az elhatárolást világosan láthassuk, utalnunk kell az ilyen szerződésekből folyó főbb kötelezettségekre.

Adásvétel esetén az eladó kötelessége egyfelől, biztosítsa, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát akadálytalanul megszerezze, tehát tulajdonjoga gyakorlásában a vevőt más személynek az ingatlanra vonatkozó esetleges jogai ne korlátozzák. Például a megvenni szándékozott ingatlannak létezhet az ingatlannyilvántartásba be nem jegyzett tulajdonosa (pl. az eladó házastársa, ráépítő vagy örökös), akinek joga megakadályozza, hogy a vevő a tulajdonjogot megszerezze. Ilyen korlátozás lehet, ha az ingatlanban vagy egy részében érvényesen bérlő lakik, vagy a szomszéd telek tulajdonosának átjárási szolgalmi joga van a megvásárolandó ingatlanra nézve.

Az eladó másik fontos kötelessége, hogy az ingatlan megfeleljen rendeltetésének és az adásvételi szerződésben meghatározott esetleges külön kikötéseknek. Itt a leggyakoribb kötelességszegés, ha pl. az eladott házasingatlan épülete műszaki szempontból hibás, akárcsak rejtett módon is.

Mind a jogszerzésre, mind az ingatlan állagára vonatkozó ilyen lényeges körülményekről az eladónak kell tájékoztatnia a vevőt és az eladó felel azért, hogy a vevőt ezen a téren sérelem ne érje.

Hangsúlyozzuk tehát, hogy az ingatlanközvetítő az eladónak e kötelezettségei teljesítéséért nem felel, és jutalékigénye sem tehető függővé a szerződő partner teljesítésétől. Az ingatlaneladás közvetítése során az a gondosság és szakszerűség azonban elvárható a közvetítő részéről, hogy az eladótól az ingatlan tulajdoni lapját betekintésre elkérje, továbbá tájékoztatást kérjen az eladótól az ingatlan lényeges tulajdonságaira nézve. Itt elsősorban olyan adatokat célszerű feljegyezni, amelyek az ingatlan forgalmi értékét számottevően befolyásolják.

A tájékoztatás azért is szükséges, hogy ezek alapján a megkeresett leendő vevőt ki lehessen választani. Emellett pedig fel kell hívni az eladót arra, hogy nyilatkozzon minden olyan lényeges körülményről, amely az adásvétel előbb említett szabályai értelmében az eladót terhelik. Ezek alapján a leendő vevő már közvetlenül az ingatlanügynöktől tájékozódhat a szerződés lényeges körülményeiről, ami a közvetítő iránti bizalmat növeli. A közvetítő szempontjából azonban azért is fontos mindez, mert részére a díj csak akkor jár, ha a megbízó által megjelölt feltételű szerződést készíti elő.

Az eladó közléseinek valódiságáról azonban már a vevőnek kell meggyőződnie, egyrészt mert a közvetítő nem feltétlenül tekinti meg az ingatlant, másrészt ez már az eladó szavatossági és tájékoztatási kötelességének körébe tartozik, és annak teljesítéséért a közvetítő nem felel. A közvetítő által adott tájékoztatás megalapozottsága viszont már más megitélés alá esik. Ha a közvetítő adatot közölt a vevő jófizető készségére nézve, de azok nem bizonyultak valósnak, akkor a közvetítő megsértette a gondos eljárás kötelezettségét, és ha az ingatlan vételára ilyen okból nem folyt be a megbízó számára, akkor ő joggal tagadhatja meg a jutalék kifizetését.

Az ingatlanközvetítőtől elvárható gondosság és szakszerűség mércéjére nézve - az ezzel kapcsolatos perek csekély száma miatt - nem beszélhetünk kialakult bírói gyakorlatról. A vevő akadálytalan tulajdonszerzésével kapcsolatos megbízotti kötelességgel kapcsolatban azonban a Legfelsőbb Bíróság adott ügy kapcsán állást foglalt. E perben kártérítésre kötelezte azt az ügyvédet, aki az ingatlanadásvételi szerződés megkötésekor nem figyelmeztette megbízóját az ingatlannal kapcsolatos, törvényen alapuló elővásárlási jogosultságra.

Kétségtelen, hogy ilyen szintű jogismeretet csupán a szerződő felek összehozásával foglalkozó ügynöktől nem lehet elvárni. Ha azonban jogi szakvizsgával rendelkező jogvégzett személyt foglalkoztatva elvállalja az adásvételi szerződés okiratának elkészítését - amire a R. lehetőséget ad -, úgy már vele szemben is hasonló elvárhatósági mércét lehet felállítani.

A szerződésközvetítői tevékenységen belül a Vhr. megemlíti az ügylet lebonyolítását is, amelynek tartalma kétséges lehet, hiszen ingatlanadásvétel esetén jelentheti a tulajdonosváltozás bejegyeztetését is az ingatlannyilvántartásba. Ezt az értelmezést azonban nem erősíti meg az ingatlanközvetítést szabályozó korábbi jogszabállyal, illetőleg a jogi képviseleti tevékenységről szóló jogszabállyal való összevetés.

Az ingatlanközvetítési tevékenységre vonatkozó korábbi jogszabály az ingatlanközvetítő szerv jogkörét meghatározva megemlítette az ügylet lebonyolítását, de külön feljogosította e szervet a tulajdonosváltozás ingatlannyilvántartásba való bejegyeztetésére.

Ma, amikor e külön feljogosítást a hatályos jogszabály nem tartalmaz, úgy véljük, hogy erre az ingatlanközvetítő szervezetnek, ügynöknek nincs joga pusztán a R. illetőleg a Vhr. alapján.

Ezt az álláspontot látszik alátámasztani a jogi képviseleti tevékenységet meghatározó, az ügyvédségről szóló 1983. évi 4. tvr. (Üt) is. Eszerint bíróságok és más hatóságok előtti jogi képviseletet csak ügyvéd (ügyvédi munkaközösség) láthat el. Rajta kívül csak olyan személy, szervezet jogosult ennek végzésére, akit törvény erre külön felhatalmaz:, márpedig az ingatlanközvetítés fogalmát meghatározó jogszabály csupán miniszteri rendelet.

Jelenleg csak egyéni ügyvéd, vagy ügyvédi iroda, jogtanácsosi iroda, valamint munkaviszonyban álló jogtanácsos jogosult még a jogi képviselet ellátására. A munkaviszonyban álló jogtanácsos azonban csak munkáltatóját képviselheti - két szűk kivételtől eltekintve -, tehát az ingatlan vételére (eladására) megbízást adó természetes személyt vagy szervezetet nem képviselheti és így nem is jogosult nevében járva a tulajdonosváltozást a részére bejegyeztetni.

Lényegében hasonló a helyzet az adásvételi szerződés okiratának megszerkesztésével, amely egyébként szintén jogi képviseleti tevékenység. Ennek elvégzésére a R. 2. §-ának (4) bekezdése külön feljogosítja az ingatlanközvetítésre jogosult természetes személyt. A rendelkezés kiadása idején az Üt. említett rendelkezése még a kormányrendelet számára is megadta a felhatalmazást a jogi képviseleti tevékenység alanyi körének bővítésére. Az Üt. módosítása óta e rendeleti feljogosítás már nem tekinthető alkotmányosnak, hiszen nem felel meg a jogszabályi hierarchia alkotmányi követelményének. (E jogszabályi felhatalmazás más szempontból is aggályos: az ingatlanközvetítésre jogosult gazdálkodó szervezetekkel és költségvetési szervekkel szemben diszkriminatív is egyúttal, hiszen őket nem említi meg, ezért ők e résztevékenységet a közvetítési megbízást adó részére nem végezhetik el. Az azonban nyilvánvaló, hogy ha a R. a természetes személy közvetítőt feljogosítja az ügyleti okirat elkészítésére, akkor a közvetítésre jogosult szervezeteknek is meg kellene kapniuk azt a jogot, hiszen a megkülönböztetésnek nincsen elvi alapja.)

Mindaddig amig e rendeleti felhatalmazás nem változik - akár alkotmánybírósági határozat folytán - , addig azt érvényes rendelkezésnek kell tekinteni, és annak alapján el lehet járni.

A szorosan vett közvetítői tevékenység tartalma tehát többféle szolgáltatásból áll, így címszolgáltatás, a szerződés előkészítése, egyeztetés, a szerződési okirat elkészítése lehet a közvetítő feladata. A közvetítésről szóló megbízásban ezért szükséges rögzíteni, hogy ezek közül a közvetítő melyeket vállalja. (pl. az okirat-szerkesztésre való jogosultságnak külön feltétele van, és a megbízó nem tudhatja, hogy a közvetítő rendelkezik-e azzal is.)

A szorosan vett közvetítői megbízástól elkülönül és ezért önálló tevékenység a forgalmi értékbecslés, amely nem piaci, hanem szakértői megbízásnak minősül. A különbség a díj feltételének meghatározásában, továbbá a költségviselés, valamint a felmondás szabályainál mutatkozik meg, melyeket később tárgyalunk. Az értékbecsléssel a megbízó által megcélzott adásvételi szerződés vételárának megállapításához nyújt segítséget a szakértő a leendő szerződő felek számára. Ha tehát a megbízó meghatározott adásvételi (bérleti stb.) szerződés közvetítésére ad megbízást, az nem jelenti feltétlenül azt, hogy a közvetítőnek az értékbecslést is el kell végeznie a megbízó részére. (Az már külön kérdés, hogy a közvetítő szervezet a megbízható adatokon alapuló közvetítés érdekében, esetleg belső szabályként előírja alkalmazottja részére ezt a feladatot is.)

Az ingatlanforgalmi érték megállapítási módjára nézve a Vhr. - a helyszíni szemlét és az összehasonlító értékadatok (más hasonló ingatlanok adásvételi szerződéseiben rögzített vételár) alkalmazását írja elő.

A közvetítő a megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekeinek megfelelően kell teljesítenie. A megbízó utasításai a megkötendő szerződés tartalmára és nem az üzletszerzés módjára vonatkoznak, mert ez utóbbi vonatkozásában a megbízó járatlan személy (ezért is adja ki a megbízást hivatásos közvetítő részére).

A megkötendő adásvételi (stb.) szerződésre vonatkozó utasítások aszerint különböznek, hogy a megbízó eladni vagy venni kíván.

A megszerezni kívánt ingatlan jellemzőit és a vételárat határozza meg a megbízó vétel esetében. [Hasonló az eset a bérleti szerződéssel és a (lak)bérrel.]

Bár a megbízási szerződés létrejötte nincs írásos formához kötve - tehát szóban vagy akár ún. ráutaló magatartással is meg lehet kötni - mégis célszerű, ha a közvetítő írásban rögzíti a megbízó ilyen irányú utasításait.

Ingatlaneladásra vonatkozó megbízás esetében javasoljuk, hogy a közvetítő a következő adatokra vonatkozóan kérjen tájékoztatást megbízójától.

1. Az ingatlan

- helye (címe és helyrajzi száma),

- rendeltetése (tehát milyen célt szolgálja földrészlet, illetve a rajta fekvő épület),

- tulajdoni jellege (tulajdonosa részben vagy egészben az állam, esetleg társasházi vagy szövetkezeti tulajdon, a tulajdonos személye), továbbá

2. az ingatlanon álló épületek

-száma,

-nagysága,

-szintszáma,

-alapterülete.

3. A földrészlet nagysága;

4. Az ingatlan tulajdon lap szerint bejegyzett terhei.

5. Az ingatlan lakott-e, illetve elfoglalva tartják-e és milyen címen, illetve milyen időtartamra szólóan.

6. Az épület műszaki jellemzői, amelyek a forgalmi értéket befolyásolják (fal - és tető szerkezetének típusa: az épület beosztása, közművesítettsége, az épület kora stb.)

7. Az ingatlan eladásakor az eladó által minimálisan igényelt vételáR.

8. Az eladónak az adásvétellel kapcsolatos egyéb közlései, amelyek a vétel szempontjából fontosak lehetnek. (Itt kell az eladónak közölnie azokat az egyéb körülményeket, amelyek a szavatossági kötelezettség körébe esnek.)

Vételi megbízás esetén a vevőnek az ingatlanra vonatkozó kívánságait kell feljegyezni, amelyek hasonlóak az előzőekhez. A vételárral kapcsolatban a legmagasabb limitárat, valamint a vevő által ajánlott fizetési feltételeket indokolt bekérni.

Kitűzhet a megbízó a kívánt ügylet létrehozására határidőt is. Ez általában a kereskedelmi, ipari vagy mezőgazdasági célú ingatlan esetében lehet fontos.

A közvetítőnek a megbízó érdekeit kell szolgálnia, amikor a másik, leendő szerződő féllel kerül kapcsolatba. Az ingatlanközvetítő ugyanis általában mind a két szerződő féltől igyekszik megszerezni a közvetítésre vonatkozó megbízást és így a közvetítő díjat is. Ilyenkor a közvetítő alkuszként jár el, tehát nem csupán az egyik fél érdekében cselekszik, hanem pártatlanul mind a két fél érdekét szolgálja.

A másik, az ún. harmadik személlyel való megbízási szerződés létrejötte elsősorban attól függ, hogy az a fél, aki először adta a megbízást a közvetítésre, nem zárta-e ki, hogy a közvetítő a harmadik személytől is elfogadjon ilyen megbízást. A harmadik személlyel történő szerződéskötés is történhet írásban vagy szóban, illetőleg úgy is, hogy a harmadik személy tudva azt, hogy hivatásos ingatlanközvetítővel kerül kapcsolatba elfogadja szolgáltatásait az általa is célul kitűzött adásvételi szerződés létrehozatalára.

Mivel a közvetítési megbízás adásvételi szerződés létrehozását célozza, ezért a tőkeerős közvetítő részéről felmerülhet az a szándék, hogy közvetlenül maga szerződik vevőként, illetve eladóként saját megbízójával. Az ügyfél által ajánlott adásvételi szerződéshez félként tehát nem 3. személyt keres, hanem maga lép be szerződő félként. Ez az ún. önszerződés esete. Ezt a szerződési szándékot az motiválhatja, hogy a közvetítő ügynöki szervezet lehetőséget lát a korábbi vétel, illetve a majdani továbbeladás nyomán pozitív árrés elérésére.

Kérdés, hogy a közvetítéssel megbízottnak van-e erre joga. Azt mindjárt tisztázhatjuk, hogy ha a megbízási szerződés megkötése helyett vállalkozik erre a közvetítő, ezt nem tiltja semmilyen szabály, noha ez a lehetőség a R. és a Vhr. fogalom-meghatározásában nem szerepel, aminek azonban az oka csupán az, hogy e jogszabályok kizárólag a megbízás alapján létrejövő kapcsolatot - jogi szakszóval jogviszonyt - kívánták szabályozni.

Ha azonban a megbízási szerződés megkötése után kíván élni ezzel a közvetítő, úgy kettős jogviszony keletkezhet az ügyfél és a közvetítő között, egyfelől a megbízási, másfelől az adásvételi szerződési kapcsolat.

A megbízás polgári jogi szabályai nem adnak kifejezett útmutatást arra nézve, hogy önszerződésre a megbízott jogosult-e. Ilyen jogosultsággal a bizományos rendelkezik, ha az adásvétel tárgyára jogszabály vagy hatóság rögzített árat állapít meg, vagy a szerződő felek, gazdálkodó szervezetek. Ilyenkor tehát a bizományos megszerzi az adásvételi szerződésekből származó árrést, másrészt igényelheti a közvetítői díjat is, hiszen teljesítette a megbízási szerződést, és teljesült a közvetítői díj feltétele, az adásvétel létrejötte is.

Úgy véljük azonban, hogy ez a megoldás nem járható a közvetítői megbízás esetében még akkor sem, ha a megbízó gazdálkodó szervezet, és nem csupán azért, mert a Ptk. úgy rendelkezik, hogy a megbízás szabályai szolgálnak háttérszabályul a bizomány nem szabályozott kérdéseiben és nem pedig fordítva.

Általában ugyanis a megbízott a megbízó érdekében köteles eljárni, tevékenysége során mindvégig a megbízó érdekét kell szem előtt tartania, és ezzel nem kerülhet ellentétbe a díj iránti igénye sem. A megbízónak az adásvétel létrejöttével kapcsolatos kockázata ugyanis sokszorosa, mint a közvetítőé, hiszen a közvetítői jutalék csak töredéke az adásvétel értékének. Adásvételi szerződés esetében viszont az eladónak és a vevőnek az érdekei szemben állnak, ezek kiegyensúlyozásával jön létre az adásvétel. Ha tehát a megbízott a megbízójával szembekerülve belép az adásvételi szerződésbe, úgy ez a lépés ellentétbe kerül a megbízási szerződés lényegével. Nem véletlen, hogy a jogirodalom kézikönyvei vagy a Ptk magyarázatai meg sem említik ezt a lehetőséget a megbízás körében.

A bizomány esetében - összehasonlítva a közvetítői megbízással - az is szerepet játszhat, hogy a bizományos sokkal önállóbb és jóval súlyosabb a kockázatvállalása a megbízó által kitűzött gazdasági cél teljesüléséért, mivel ő nem csupán az adásvétel megkötéséig és nem kizárólag díja erejéig vállal kockázatközösséget, hanem a harmadik személy teljesítéséért is felel megbízója iránt. E súlyosabb kockázatviselés is indokolhatja az önszerződés jogának lehetőségét.

Az ingatlanközvetítőnek tehát - véleményünk szerint - választania kell: ha maga kíván adásvételt kötni a megbízójával, akkor csak az így megszerezhető árrésre tarthat igényt, de a közvetítői díjra nem. Másik megoldásként csak közvetítheti az adásvételt, a közvetítői jutalék fejében.

A közvetítőnek a megbízó utasításainak megfelelő szerződés előkészítése érdekében kell tevékenykednie, azonban, ha a megbízó utasítása célszerűtlen - pl. az érvénytelen adásvételi szerződés megkötésére vezetne, vagy az utasítás végrehajtása egyébként kárt okozna a megbízónak - köteles a közvetítő erre a megbízót figyelmeztetni. (Ilyen esetekre utaltunk a gondos és szakszerű eljárásra vonatkozó kötelezettség kapcsán.) Ha a megbízó e célszerűtlen utasítását fenntartja, az abból származó kárt már ő viseli. (Nem elég azonban csupán jelezni a célszerűtlenséget, a megbízót olyan helyzetbe kell hozni, hogy tisztában legyen az utasítás következményével.)

Bizonyos esetekben azonban előfordulhat, hogy az így fenntartott utasítás végrehajtását is meg kell tagadja, ha pl. annak végrehajtása jogszabályba ütközne, vagy esetleg élet- és vagyonbiztonság veszélyeztetésére vezetne. Ilyen esetben végső soron alapos indokkal mondhatja fel a közvetítő a megbízási szerződést.

A megbízott tájékoztatni köteles a megbízót az ügy állásáról különösen, amikor új utasításra van szükség, valamint amikor az ügyletet megkötésre előkészítette.

A közvetítőt titoktartási kötelezettség terheli a megbízás folytán tudomására jutott körülmények tekintetében. Természetesen ez nem terjed ki a 3. személlyel folytatandó tárgyalás során a szerződési ajánlat ismertetésére. Általában ha alkuszi minőségben jár el a közvetítő - tehát mindkét szerződő fél megbízottjaként - akkor rajtuk kívüli személyek vonatkozásában áll fenn titoktartási kötelezettsége.

forrás: ingatlan-online.com

 

Hirdetések:


Eladó ingatlan, lakás, családi ház Zalaegerszegen

Ingatlan Zalaegerszeg


Lakáshitel, szabad felhasználású hitel, személyi kölcsön, hitelkiváltás

Hitel Zalaegerszeg

 


2010.11.15 22:38

Weboldalunk a jobb felhasználói élmény biztosítása érdekében sütiket használ. A Weboldal használatával Ön beleegyezik az ilyen adatfájlok fogadásába és elfogadja az adat és süti-kezelésre vonatkozó irányelveket.