Zala megye ingatlanpiaci árak, trendek 2026

Zala megyei ingatlan árak,  ingatlanpiaci trendek 2026

Zala megye Magyarország délnyugati részén helyezkedik el, és ingatlanpiaca igen sokszínű: a Balaton közelsége, a gyógyfürdők körüli kereslet és a vidéki életstílus egyaránt befolyásolja az ingatlan árakat, lakás árakat és a tranzakciók jellegét. Az alábbiakban részletesen bemutatom Zala megye legfontosabb településeinek ingatlanhelyzetét, mutatóit és az aktuális lakáspiaci trendeket.

Zala megyei falusi, vidéki ingatlanpiaca

Mindenekelőtt érdemes megemlíteni nem a városi, hanem Zala megyei falusi ingatlanpiacot, ahol sokrétű az ingatlankínálat és Zala megye, amúgy nagyon sok településből áll, kisebb, nagyobb falvakból.

Milyen ingatlanokat, családi házakat találhatunk a Zala megyei falvakban?

A Zala megyei falvakban egyaránt megtalálhatók az úgynevezett Kádár kocka, sátortetős kertes családi házak, amelyek általában téglából épültek, és vagy pala, vagy cseréptetős kivitelben. A nagyságuk kettő, kettő és fél, vagy háromszobások, 65-110 m2-es nagyságig épültek ezek a Kádár kocka házak. Nemcsak téglából épültek, hanem vegyes falazatút és tömés házakat is találhatunk köztük. A Kádár kockáknál régebbi építésű házak általában utcafrontra egy ablakosok, ezek közül sok épült vegyes falazattal, téglából és tömésből, esetleg még kőből. A régebbi házak az úgynevezett tömés, zsúpfedeles parasztházak. Ezeket vagy felújították időközben a tulajdonosaik, vagy hagyták összedőlni, sajnos sok látható belőlük teljesen tönkre menve, tetejük leszakadva, amiket már el kell bontani.

Jellemző még az 1980-as, 90 es évek építészete, a több szintes, több generációs kertes családi házak, amelyek sajnos ma már nem népszerűek, ugyanis nem divat már a generációk összeköltözése és együtt lakása. Éppen ezért ezeket a többszintes, több generációs ingatlanoknak nyomott az ingatlanpiaci áruk és nehezen értékesíthetők. Egyébként ezek a többszintes családi házak a Zala megyei városokban is tömegesen megtalálhatók.

A városokhoz közelebb lévő falvakban sok újabb építésű kertes családi ház is található, amelyek kb. 10-20 éve épültek, vagy még később. A városoktól távolabb lévő falvakban már jóval kevesebb található ezekből az új építésű kertes családi házakból.

---

Zalaegerszeg – Zala megye szíve magas ingatlan árakkal

Zala megye székhelye egyben az egyik legaktívabb ingatlanpiaccal rendelkező város a megyében. Az elmúlt években jelentős fejlődés figyelhető meg az építőipar, az oktatás és a munkahelyek terén, ami vonzó a lakásvásárlók számára.

Ingatanárak és trendek Zalaegerszegen, Egerszegen

• Az új építésű lakások négyzetméterára 1 millió Ft feletti szinten vannak, ami vidéki viszonylatban viszonylag magas árszint.

• A használt lakások, sorházak és családi házak esetében az árak jellemzően 500–700 ezer Ft/m² körül alakulnak attól függően, hogy felújított, vagy felújítandó állapotban vannak - és függően a nagyságuktól, mivel a túlzott nagy méretű ingatlanok, sorházak, lakások, házak népszerűtlenebbek, mint a kisebbek, egyszintesek – teljes felújítás szüksége esetén olcsóbbak a négyzetméter árak.

• A legnagyobb ingatlan árnövekedés az elmúlt években (2022–2025 között) elsősorban az új építésű, újszerű és jó állapotú használt ingatlanoknál volt érzékelhető, de elmondható, hogy 2025-ben kb. 20-30%-os volt az általános ingatlanár növekedés Zala megyében, ugyanúgy, mint Magyarország nagy részén. Ez a hatalmas lakásár, ingatlanár, házár emelkedés főleg az állampapírból kiszálló befektetőknek, valamint az Otthon Start programnak köszönhető.

Zalaegerszeg lakáspiaca jól tükrözi a vidéki nagyvárosok ingatlanpiaci trendjeit: stabil kereslet, magasabb lakásárak az új építésű vagy felújított ingatlanoknál, és jó befektetési potenciál azoknak, akik hosszú távon ingatlanban gondolkodnak.

Zalaegerszeg városrészei – ingatlanpiaci zónák és részletek

Zala megye székhelye, Zalaegerszeg az egyik legaktívabb ingatlanpiaccal rendelkező város a megyében, ahol több száz ingatlanos hirdetés fut egyszerre különböző városrészekben, legyen szó lakásról, sorházról, telekről, vagy kertes családi házról.

Főbb zalaegerszegi városrészek:
Belváros – társasházi lakások, panelházak és központi elhelyezkedésű tégla ingatlanok (pl. Belváros környéke, Deák Ferenc utca övezet).
Kertváros – családi házas zóna (pl. Páterdomb, Csács, Botfa környéke).
Csácsi városrész – kertvárosi ingatlanok, családi házakkal.
Botfa – kertvárosi, zöldebb területek.
Andráshida – családi házas, kertvárosi övezet.
Besenyő – kertvárosi rész.
Alsójánkahegy környéke – város peremén található kertvárosi terület.

Zalaegerszeg Városrészei, ahol eladó ingatlant találhatsz( nem teljes a felsorolás)

• Belváros, Kertváros, Landorhegy, Nekeresd, Neszele, Páterdomb, Andráshida-Gébárt, Apátfa, Ola, Kaszaháza, Zalabesenyő, Csács, Csácsbozsok, Pózva, Bazita, Szenterzsébethegy, Vorhota, Ebergény, Ságod, Botfa, Jánkahegy (zártkert), Egerszeghegy (zártkert), Gógánhegy (zártkert), Csácsihegy (zártkert), Gévahegy (zártkert), Pipahegy (zártkert), Öreghegy, Erzsébethegy.

Zalaegerszeg legnépszerűbb városrészei ingatlanpiaci szempontból: Zalaegerszeg Belváros, Kertváros, Landorhegy és Páterdomb. azonban mindenhol veszik az ingatlanokat például: Olában, Neszelében, Nekeresden, Csácsban, Besenyőben, Botfában stb..
Zalaegerszeg melletti legnépszerűbb települések ingatlanpiaci szempontból: Csatár, Bocfölde, Sárhida, Bak,Teskánd, Boncodfölde, Böde, Hottó stb..

Zalaszentgrót lakáspiaca, ingatlanpiaca
Zalaszentgrót ingatlanpiacát a megfizethető családi házak, a társasházi, használt lakások és a nagyobb telkes ingatlanok iránti kereslet határozza meg és esetenként az új építésű lakások is. Zalaszentgrót város és környéke főként azok számára vonzó, akik nyugodt, vidéki környezetben keresnek eladó ingatlant jó ár-érték arány mellett és fontos, hogy közel legyen Hévíz, Keszthely, Kehidakustány, Zalacsány és még Zalaegerszeg is. Zalaszentgrót híres a szőlő birtokairól, borvidékéről és a jó mínőségű borairól.

---

Nagykanizsa – még aránylag megfizethető és stabil lakáspiac

Zala megye második legnagyobb városa ingatlanárakban jellemzően alacsonyabb szinten áll, mint Zalaegerszeg, vagy a Balaton környéki települések.

• A használt lakások, sorházak, házak ára a Zalaegerszeginél alacsonyabbak kb.10-20%-al, különösen felújítandó és a többszintes, nagy méretű ingatlanok esetén. jócskán megtalálhatók az új építésű lakások is a városban.

Nagykanizsai lakáspiaci jellemzők

• A város lakáspiaca kevésbé „pörgő”, mint a Zalaegerszegi és a Balaton környéki ingatlanpiac, de stabil vevőkört tud magának. Nagyon vigyázni kell az ingatlanár megállapításával, mert ha túl lő az ingatlanhirdető a célon, akkor nagy eséllyel lassabb lesz az ingatlan eladása, mint Zalaegerszegen és Keszthelyen és környékén.

• A megfizethetőbb lakás árak miatt sok fiatal család, első lakást vásárló választja lakhelyéül Nagykanizsát, bár jóval kevesebb a munkahely, mint Zalaegerszegen. Ezért azok számára is érdekes lehet, akik alacsonyabb árfekvésben szeretnének  használt ingatlant, lakást, házat, sorházat találni.

  Mit érdemes tudni még a Kanizsai lakáspiacról?

• A kanizsai városrészek között óriási ingatlan különbségek vannak (Olajtelep, Keleti városrész, Belváros, Kiskanizsa, Palin stb.).

• A felújított, újszerű használt lakások gyorsabban kelnek el.

• A kertes családi házak piacán nagy a szórás: 20 milliótól 100 millió felettig minden van.
  
  Nagykanizsa ingatlanpiaci városrészei – kertvárostól paneltelepekig

• Nagykanizsa Zala megye második legnagyobb városa, ahol számos városrész aktív ingatlanpiaccal bír, különösen a panelos és kertvárosi területeken.

  Legfontosabb Kanizsai városrészek és zónák:

• Belváros – társasházi és panellakások, központi ingatlanok.

• Keleti városrész – vegyes lakóövezet panel és tégla lakásokkal.
  Nyugati városrész – lakótelepi és családi házas részek.
  Déli kertvárosok – családi házas övezetek, nagyobb telkekkel.
  Északkeleti városrész – kertvárosi, csendesebb övezet.

• Nagykanizsa Városrészei – ingatlanpiaci zónák és részletek

  Nagykanizsán ingatlanpiaci ingatlan keresései közül:

• Belváros, Északi városrész, Keleti városrész, Olaj telep, Déli városrész (Palin-Újtelep környéke), Nyugati városrész, Kiskanizsa, Miklósfa, Szabadhegy, Smaragd lakótelep, Mészáros Lázár utcai lakóparkok, Postakert, Irtás utca.

• Zalakaros Ingatlanpiac: Gyógyvíz melletti kincsek és okos lakás vásárlás

• Zalakaros kis gyöngyszem Zala megyében, ahol a termálfürdő miatt mindig pezseg az élet – és az ingatlanpiac is. Ha jónak tűnő lakásáron keresel ingatlant, lakást, apartmant kertes családi házat, vagy telket, itt most jó áron találhatsz, más Zala megyei települések ingatlanáraihoz képest is.​

  Négyzetméterárak lakásoknál kb. 500-750 ezer forint körül mozognak, ami a Zala megyei átlagnál kissé alacsonyabb, de a turisztikai vonzerő miatt stabilan tartja magát – fél év alatt csak 5-8%-os ingadozás volt. Házaknál kb. 400 ezer Ft/m²-tól indulnak a felújítandók, prémium új építésűek pedig kb. 900 ezer felett.

  Mit keresnek a vevők a Zalakarosi lakáspiacon? 

  Főleg 1-3 szobás apartmanokat a termálfürdő környékén, amiket kiadhatnak turistáknak – ezek repülnek 1-2 hónapon belül. Ezenkívül a kisebb házakat, kis telekkel, mivel a nyaralót keresők nem szeretnének nagy kerttel foglalkozni.

  A hatalmas, energia faló, többszintes, több száz négyzetméteres lepusztult családi házak kerttel a Zalakarosi ingatlanpiacon sem keresik igazán, hacsak nem újszerű, felújított és minden igényt kielégítő, főleg ha szauna vagy jakuzzi van benne, esetleg fürdő medence is. Nyugdíjasok és fiatal családok keresik a csendes, de fürdőhöz közeli otthonokat.​ Itt is ugyanaz a szempont, mint Hévízen, hogy minél közelebb legyen a fürdőhöz az ingatlan.

  A külföldi vevők inkább a kész, modern házakat, lakásokat keresik.

  A zalakarosi zártkerti részen némileg olcsóbbak az ingatlanok, mint a belterületen.

• Zalakaros – fürdő környéke és lakóövezetek

• Zalakaros kifejezetten fürdő és pihenés központú kisváros, ahol a városrészek elsősorban funkció szerint különülnek el.

  Tipikus területek:
  Fürdő környéke – üdülőingatlanok és kisebb lakások a termálfürdő közelében, ahol a bérbeadás is gyakori.
  Lakóövezeti kertváros – családi házak, csendesebb zóna Zalakaroson belül és a zártkerti, külterületi rész.

  Bár Zalakaros területén nem nagy városrészek különülnek el név szerint, a fürdő közelsége miatt az ingatlanpiac itt jellemzően turisztikai és befektetési fókuszú.

  Zalakaros Városrészei – ingatlanpiaci zónák és részletek

  Zalakaros fürdőváros, főleg központi és fürdő közeli részek:

• Központ / Belváros (fürdő környéke), Alsórakos, Felsőrakos, Külterület (sok telek és zártkerti nyaralók, hétvégi házak, pincék).

---

Keszthely – Balatoni ingatlanpiaci élmezőny

Keszthely azon települések közé tartozik, ahol az ingatlanárak meghaladják a Zala megyei átlagot – részben a tó közelsége, részben pedig a turisztikai, Balatoni és kulturális vonzerő miatt.

Keszthelyi lakás árak és kereslet

• A kínálati négyzetméterárak gyakran 1-1,3 millió Ft körül vagy afelett vannak, ami országos összehasonlításban is kiemelkedő.

• A Keszthely környéki új építésű és használt lakások, ingatlanok ára a Balaton parti kereslet miatt stabil és folyamatosan emelkedő trendet mutat, bár az is megfigyelhető, hogyha valaki túlárazza az eladó ingatlanát, lakását, házát, sorházát, telkét, akkor Keszthelyen és környékén sem lesz olyan egyszerű az ingatlan eladás. Tapasztalatom szerint sok Keszthelyi helybeli vadászik a jó ingatlanokra, illetve Keszthelyről elszármazottak is, de jócskán keresnek, vásárolnának külföldiek is.

  A közelmúltban adtam el Keszthely Kertvárosban egy téglaépítésű, kertes családi házat és vártam a nagy külföldi vevői rohamot, ez helyett Keszthelyi és Keszthelyről régebben elköltözött, de idősebb korban visszaköltözők érdeklődtek főleg a kertes családi házra. Végül is egy Keszthelyi fiatal pár vette meg első lakásnak a téglából épült kertes családi házat, akik másik fiatal párokkal egyetemben eredetileg megfizethető, olcsó ingatlant kerestek Keszthelyen.

  Miért ilyen erős a Keszthelyi és környéki ingatlanpiaci kereslet?

• Keszthely Balaton-parti város, ami önmagában prémium kategória.

• A turizmus egész évben élénk és Hévíz közelsége miatt is.

  Keszthelyi és környéki ingatlanár trendek

• A négyzetméterárak magasabbak, mint a megye többi részén.

• Az új építésű lakások ára különösen erős, de ugyanezt elmondhatjuk a használt lakásárakra is.

• A kertes családi házaknál és a lakásoknál a panoráma és a Balaton közelsége sokszor 20–40%-os felárat jelent.

• Keszthely és Hévíz környéki települései (Gyenesdiás, Vonyarcvashegy, Balatongyörök, Cserszegtomaj, Nemesbük, Felsőpáhok, Alsópáhok, Rezi, Karmacs, Várvölgy) szintén felkapottak, de nyilván minél jobban eltávolodunk Keszthelytől és Hévíztől, annál olcsóbbak az ingatlanárak.

Kinek érheti meg Keszthelyen és a Balaton parton ingatlant, lakást, családi házat, telket, építési területet vásárolni?

• Ingatlan befektetőknek, akik bérbeadásban gondolkodnak (nyári szezonban kiemelt kereslet van a kiadó ingatlanokra Balaton környékén).

• Olyan lakás, kertes családi ház, telek, ingatlan vásárlóknak, akik Balaton-közeli életet szeretnének, még ha nem is közvetlenül a vízparton.

  Keszthely városrészei – Balaton közeli zónák

  Keszthely egyedülálló, mert a város közvetlenül a Balaton part közelében fekszik, és ennek megfelelően több funkcionális zóna alakult ki:

  Főbb Keszthelyi városrészek és területek:

• Belváros – központi lakások, társasházi ingatlanok.
  Lakótelepi övezetek – panel és tégla lakások (pl. Peresen és más kertvárosi részekhez közeli övezetek).
  Kertvárosi zónák – családi házak Keszthely kertvárosi részeiben.
  Balaton-part közeli szakaszok – prémium ingatlanok, üdülők, balatoni panorámás telek lehetőségek.
  Helikon park, liget – melletti, Erzsébet Királynő útja és környéki régi családi házak, kis kastélyok külön szinfoltjai Keszthelynek, ahová mindig érdemes ellátogatni.

• Keszthely Városrészei – ingatlanpiaci zónák és részletek

• Balaton-part, Belváros, Déli városrész, Északi városrész, Helikon-liget, Iparterület, Kastélypark, Keleti városrész, Kertváros, Keszthelyi-öböl, Külterület, Martinovics lakótelep, Nyugati városrész, Balaton parthoz közel, Schwarz Dávid lakótelep, Új-Zámor, Vízügyi telep, Zámor.

---

Hévíz ingatlanpiaca gyógyturizmussal – prémium, stabil, külföldiek által kedvelt

Hévíz továbbra is Magyarország egyik legstabilabb ingatlanpiaca. A város világhírű gyógytava miatt rengeteg külföldi vásárló érkezik, főleg német, osztrák és orosz, ukrán érdeklődők.

Hévíz ingatlanpiaca külön kategóriát képvisel Zala megyén belül, hiszen a város nevével egybeforrt az egészségturizmus a Hévízi gyógytóval és a magas szintű ingatlan befektetői kereslet.

Hévízi ingatlan árak és jellegzetességek

• A kínálati négyzetméterárak jellemzően 840–1,02 ezer Ft körül vagy a felett alakulnak, ami a fürdővárosi prémium miatt van. Az is elmondható, hogy minél közelebb van egy ingatlan, lakás, családi ház a Hévízi tófürdőhöz annál többe kerül, ez természetes, mert Hévízen nyilván minden a Tó körül forog. Viszont az ellenkezője is igaz, hogy minél távolabb van egy ingatlan a Hévízi tótól, annál olcsóbb. Például jellemző, hogy Egregyen sokkal olcsóbbak a lakások, családi házak, ingatlanok, mint a tő közvetlen közelében és gyakran jóval hosszabb időt vesz igénybe egy Egregyi ingatlan értékesítése, mint egy tó közelié.

• Hévíz iránt elsősorban ingatlan befektetők és olyan magyar és külföldi vásárlók érdeklődnek, akik szezonális vagy egész éves bérbeadásban gondolkodnak, de olyan vevők is keresik Hévízen a kisebb, olcsóbb lakásokat, kertes családi házakat, akik Hévízen szeretnék eltölteni a nyugdíjas korukat és szeretnek a Hévízi tóban fürödni.

• A kisebb házak, lakások és a felújított villák különösen keresettek.

• A prémium kategóriás ingatlanok hirdetési ára akár 150–300 millió Ft is lehet.

Miért erős a Hévízi lakáspiac?

• A gyógyfürdők és a gyógyturizmus hosszú távú vonzereje egyedülálló Magyarországon.

• Hévíz kisebb lakások és apartmanok esetén különösen erős bérleti keresletet generál a turista szezonban.

  Hévíz Városrészei – ingatlanpiaci zónák és részletek

• Belváros / Központ Tó közeli helyek, Egregy (egregyi városrész).

• Hévíz külön kategóriát képvisel a zalai ingatlanpiacon, mert a gyógyfürdő és a turizmus meghatározza az ingatlankeresletet.

  Tipikus Hévíz városi részek:
  Fürdő és tó környéke – apartmanok, befektetési célú lakások, kisebb társasházi ingatlanok.
  Lakóövezeti kertváros – családi házak és tágasabb telkek.

  Hévízen a fürdőturizmus miatt erősebb a befektetési kereslet és a rövid távú bérbeadhatóság, ami az ingatlanárakat is befolyásolja.

Milyen ingatlanárakkal találkozhatsz Lentiben?

Lentiben az ingatlanárak jellemzően alacsonyabbak, mint Zalaegerszegen vagy a Balaton környékén, de a kereslet fokozatosan erősödik.

Használt családi házak:
– felújítandó állapotban már 30–40 millió forint körül elérhetők
– jó állapotú, beköltözhető kertes házak ára 45–65 millió forint között mozog

Használt lakások:
– kisebb panellakások és tégla lakások 400–550 ezer Ft/m² körüli áron jelennek meg a piacon

Telkek, építési területek:
– építési telkek ára mérsékelt, főként a város peremén és a környező településeken

Véleményem szerint Lenti jelenleg alulértékelt város Zala megye ingatlanpiacán belül, de ez az előny nagy eséllyel nem fog örökké tartani, bár egy kicsit ki esik Lenti és ez is lehet az oka, hogy még nyomottak a lakás árak.

Lenti – kertvárosi és határ menti lakóövezetek

Legfontosabb zónák:
Belvárosi lakóövezet – városi lakások és családi házak.
Kertvárosi területek – családi házas részek csendesebb utcákkal.
Zártkerti és határ közeli részek – kertkapcsolatos telkek és régebbi hétvégi házak (határ menti fekvés miatt is keresettek).

 Lenti kisvárosi jellegének megfelelően inkább kertvárosi családi házak és zártkertek dominálnak, nem tipikus paneltelepek.

---

Összegzés – Lenti ingatlanpiaca még tartogat tartalékokat

A Lenti ingatlanpiac nem túlfűtött, az ingatlan, lakás, kertes családi ház és sorházi árak még követhetők, a kínálat pedig lehetőséget ad arra, hogy jó adottságú ingatlanokat találjunk reális, nem túl fűtött áron. A határ menti fekvés, a gyógyfürdő és a nyugodt kisvárosi környezet olyan kombináció, amely hosszabb távon is értéket képvisel.

Bár Lenti nem Balaton-part, a gyógyturizmus hosszú távon is kiszámítható keresletet biztosít.

---

Kinek lehet jó döntés ingatlant venni Lentiben?

Lenti ingatlanpiaca kifejezetten jó választás lehet:

Ez a határ menti jelleg stabilizálja a keresletet, még akkor is, amikor az ország más részein lassul a lakáspiac.

---

Lenti és a gyógyfürdő hatása az ingatlanpiacra

Lenti másik fontos vonzereje a Lenti Termálfürdő és Szent György Energia Park, amely nemcsak turisztikai, hanem ingatlanpiaci szempontból is jelentős.

---

Határ menti elhelyezkedés – Lenti egyik legnagyobb előnye és a Lakáspiac előnye

Lenti ingatlanpiacának egyik legnagyobb különlegessége a földrajzi elhelyezkedése.

---

Milyen ingatlanokat kínál a Lenti ingatlanpiac?

A lenti kínálat viszonylag sokszínű, de vannak jól felismerhető minták:

• első lakást vásárlóknak, nyugdíjasoknak, akik nyugodt környezetet keresne, határ menti munkavállalóknak, befektetőknek, akik még nem túlárazott lakáspiacon szeretnének vásárolni, alkalmi és hosszabb távú lakás bérbeadási lehetőségek, befektetők megjelenése a fürdőhöz közeli területeken, megnövekedett érdeklődés kisebb lakások és családi házak iránt, vannak, akik határ menti munkavégzéshez keresnek lakhatást, mások hosszabb távon külföldi bérbeadásban vagy eladásban gondolkodnak, megjelennek külföldi vevők is, főleg szlovén oldalról, mivel csak egy ugrásra vannak a Magyarországról Trianonban elcsatolt területek pl. Lendva., Szlovénia pár perc autóval elérhető, Horvátország rövid utazással megközelíthető, Ausztria sincs messze, főleg munkavállalás szempontjából, Kádár-kocka típusú családi házak nagy telkekkel, Sorházak és kisebb társasházi lakások, Felújítandó, de jó adottságú ingatlanok, amelyek értéknövelő beruházásra alkalmasak, Ritkábban újabb építésű házak, ezek ára értelemszerűen magasabb, Új építésű lakások is megtalálhatóak Lenti lakáspiacán.

---

Őrség és Vedvidék – csendes, de népszerű vidéki ingatlanpiaca

Bár az Őrség és az Őrségi nemzeti park, Vendvidék nem része Zala megyének igazán (történelmileg Vas és Zala határán húzódó tájegység), mégis említést érdemel a zalai ingatlanpiac összefüggéseiben.

Mi zajlik az Őrségi, Vendvidéki ingatlanpiacon?

• Az Őrségben, Vendvidéken egyre többen keresnek vidéki, csendes környezetet, akár befektetési céllal, akár állandó lakhatás céljából az egész országból és Budapestről..Viszont meg kell említenem, hogy a Budapest felé is működik a visszaáramlás azon ingatlan eladók részéről, akik 20-30 éve költöztek az Őrségbe, Vendvidékre, fejlesztették a vásárolt ingatlanukat, kiadással, vendéglátással foglalkoztak, de már esetleg nem megy annyira a lakáskiadás meg különben is eljárt felettük az idő és ezért eladnák az Őrségi, Vendvidéki ingatlanukat, kertes családi házukat, Panziójukat.

• Itt az ingatlanárak általában alacsonyabbak, mint a megye nagyvárosaiban, de emelkedő trendet mutatnak a természetközeli életforma iránti növekvő érdeklődés miatt.
  
  Mi jellemzi az Őrség és Vendvidék ingatlanpiacát?

• Az ingatlan kínálat szűk, a kereslet viszont folyamatosan nő.

• A régi parasztházak, felújítandó porták és nagy, széles telkek különösen keresettek.

• A négyzetméterárak településtől függően nagyon eltérőek, de a jó állapotú ingatlanok ára meredeken emelkedik.

• A nagy telekkel, nyugodt, csendes, szomszédmentes környezettel rendelkező házak gyakran 20–40%-os felárat kapnak

• Zala megyei zártkerti, hegyi ingatlanok, nyaralók és hétvégi házak – rejtett lehetőség vagy zsákutca?

Ha Zala megye ingatlanpiacáról beszélünk, nem lehet megkerülni a zártkerti és hegyi ingatlanok kérdését. Kevés megye van az országban, ahol ennyire jellemző lenne, hogy szinte minden településhez tartozik egy „hegy”: szőlőhegy, gyümölcsös, zártkert, nyaraló, hétvégi ház, vagy egykori hobbikert. Fontos azonban különbséget tenni falu melletti hegyi zártkert és városi zártkert között, mert értékben, keresletben és jövőbeni kilátásokban óriási a különbség.

---

Falusi hegyek, zártkertek,  külterületek, nyaralók, hétvégi házak – alacsony ingatlanár, korlátozott érték

Zala megye számos kisebb településén találunk hegyi részeket, ahol apró présházak, „pecók”, hétvégi épületek állnak. Ezek többsége:

• földúton vagy nehezen járható úton közelíthető meg

• nincs közművesítve, vagy csak részben

• jogilag gyakran gazdasági épületként van nyilvántartva

• műszaki állapota sokszor gyenge

Ezek az ingatlanok piaci szempontból csekély értéket képviselnek, hacsak:

• aszfaltos, jó minőségű út vezet oda

• az épület méretében, állapotában vagy panorámájában kiemelkedő

• hosszú távon lakhatásra is alkalmassá tehető

A valóság az, hogy a falusi hegyeken található zártkerti épületek inkább életérzés-ingatlanok, nem klasszikus ingatlan befektetések, hacsak mint írtam nem olyan jó helyen vannak, jó, minőségű az épület és jó az oda vezető út is. Zártkerti, külterületi ingatlan eladáskor gyakran hosszú idő kell, és az árakat főleg nem a tulajdonos elképzelései, hanem a reális kereslet határozza meg. Itt a zártkertekben, külterületekben lévő ingatlanokat keresik egyébként a külföldiek és a Budapestiek és azok is, akik kisebb tőkével rendelkeznek és olcsóbb ingatlant keresnek nyaralásra, vagy otthonnak.

---

Városi zártkertek, külterületek – Zalaegerszeg és Nagykanizsa hegyei, dombja felértékelődnek

Egészen más a helyzet Zalaegerszeg, Nagykanizsa, Zalakaros és más városok zártkerti, külterületi részein. Itt az elmúlt években egyértelmű trend rajzolódott ki:

egyre többen költöznek fel a hegyre, zárterti, külterületi ingatlanokba, házakba

Ennek okai:

• a belterületi használt házak ára jelentősen megemelkedett

• a zártkerti, külterületi ingatlanok, gazdasági épületek még mindig olcsóbbak

• nagyobb telek, több zöld, kevesebb szomszéd

• sok helyen már vezetékes víz, villany, sőt gáz és csatorna, valamint jó út is van, igaz általában egysávos

A városi zártkertekben egyre gyakoribb, hogy:

• a régi, hétvégi háznak vagy nyaralónak épült ingatlanokat lakóházzá alakítják, de nem a szó szoros értelmében, hanem gazdasági épületeket újítanak fel, ami gazdasági épületek maradnak, de ott laknak életvitelszerűen

• bővítik, szigetelik, korszerűsítik az épületeket

• állandó lakhatásra rendezkednek be a tulajdonosok

Ez nem divathullám, hanem egy tudatos alkalmazkodás a megváltozott ingatlanpiaci környezethez, mivel elmentek az ingatlanárak, a zártkerti ingatlanok, házak pedig még mindig olcsóbbak.

---

Zártkerti, külterületi ingatlanok és az Otthon Start program – új lendület a hegyi ingatlan, ház piacnak?

A zártkerti ingatlanok iránti érdeklődést tovább erősíti, hogy januártól az Otthon Start program keretében már zártkerti lakóházakra is elérhető hitel és állami támogatás.

Ez hatalmas változás, mert:

• eddig a finanszírozás volt az egyik legnagyobb akadály, mert senki, vagy alig akarták hitelezni a hegyi, zártkerti ingatlanokat

• most sokan reális alternatívaként tekintenek a zártkerti ingatlanokra

• a városi zártkertek ár-érték aránya kiemelkedő a belterületi házakhoz képest

Véleményem szerint ez a lépés tovább növeli a keresletet, különösen:

• fiatal párok

• első ingatlanos vásárlók

• belterületi árak elől „menekülők” körében

• de fontos megjegyezni és kiemelni, hogy csak a zártkerti lakóházak esetében, a gazdasági épületeknél nem!

Fontos hangsúlyozni: nem minden zártkerti ingatlan alkalmas hitelre vagy lakhatásra, ezért itt különösen fontos a jogi és műszaki előzetes vizsgálat.

---

Mire érdemes figyelni zártkerti, hegyi ingatlan, nyaraló vásárlásakor?

Tapasztalatból mondom: a zártkerti ingatlan nem „olcsó belterületi ház”, hanem egy külön kategória. Érdemes ellenőrizni:

• az ingatlan besorolását (lakóház vagy gazdasági épület)

• a megközelíthetőséget (műút vagy földút)

• a közművek meglétét

• a hitelképességet és támogatási lehetőségeket

Aki ezekkel tisztában van, nagyon jó döntést hozhat. Aki viszont csak az ingatlan, ház árat nézi, könnyen csalódhat.

---

Összegzés – Zala megye zártkerti ingatlanjai előtt áll a következő évek növekedése?

Zala megyében a zártkerti és hegyi ingatlanok piaca kettévált:

• a falusi hegyekben lévő, gyenge adottságú épületek értéke korlátozott

• a városi zártkertek viszont valós alternatívát jelentenek a drága belterületi ingatlanokkal szemben

Az Otthon Start program és a megfizethetőség miatt ez a szegmens várhatóan tovább erősödik, de csak azok járnak jól, akik reálisan mérlegelnek és szakértői segítséggel döntenek.

---

Merre tart Zala megye és Vas megye déli részének ingatlanpiaca?

Zala megye és Vas megye déli részének az ingatlanpiaca 2026-ban továbbra is élénk lesz, mivel ezen a részen számtalan termálfürdő, gyógyfürdő található és közel van a határhoz, egy ugrás csak Ausztria, Szlovénia és Horvátország, a Balaton és az Adriai tenger. Várhatóan a lakásárak, családi ház árak nem emelkednek annyira, mint a múlt évben és de térségenként nagyon eltérő képet mutat.

Körmend és Vasvár ingatlanpiaca

Körmend és Vasvár ingatlanpiaca stabil keresletet mutat, különösen a jó állapotú kertes családi házak és az azonnal költözhető használt lakások iránt, de keresik az Új építésű lakásokat is. Ezen kisvárosok kedvező elhelyezkedése, Ausztria és a 8-as főút megléte, élhető méretük miatt vonzó a helyben élők és a befektetők számára is.

Szerző:
Sipos András ingatlanközvetítő, Hitelügyintéző, Értékbecslő, Ingatlanszakértő
Das Haus Ingatlaniroda Ügyvezető